Vente à réméré : une solution pour obtenir de la trésorerie rapidement tout en conservant la possibilité de racheter votre bien
La vente à réméré permet à un propriétaire de vendre temporairement son bien immobilier afin de débloquer des liquidités, tout en conservant un droit exclusif de rachat pendant une durée définie.
Encadrée par un notaire, elle est utilisée dans des situations où le propriétaire est en difficultés financières ou lorsqu’il ne parvient pas à trouver les liquidités nécessaires à la réalisation de son projet.
Qu’est-ce que la vente à réméré ?
La vente à réméré est une opération immobilière qui consiste à vendre son bien temporairement mais en conserver la jouissance et disposer d’une faculté de rachat exclusive pour en récupérer la propriété.
Le principe est le suivant : la vente du bien à l’investisseur permet de percevoir les fonds dont le propriétaire à besoin. Après la signature de l’acte de vente par devant notaire, le vendeur continue à jouir de son bien à sa guise (par exemple, si l’objet de la vente est sa résidence principale, il n’a pas besoin de déménager). La levée de l’option de rachat lui permet alors de récupérer le bien vendu dans un délai convenu dans l’acte de vente à réméré.
La particularité et avantage de cette opération immobilière est la clause de rachat exclusive. Elle autorise le propriétaire vendeur, et lui seul, à retrouver la pleine propriété de son bien immobilier contre remboursement à l’acquéreur et évite ainsi la perte de son patrimoine.
A quoi sert la vente à réméré ?
D’une façon générale, une vente en réméré est une solution pour tout propriétaire en recherche de fonds, quelle que soit la raison qui le pousse à faire ce choix :
- parce qu’il ne trouve pas de banque pour racheter ses dettes;
- parce qu’il est inscrit sur les fichiers de la Banque de France;
- parce qu’il est proche ou en procédure de saisie immobilière;
- parce que son profil financier ne correspond pas aux normes bancaires;
- parce qu’il est étranger et fiscalisé dans un autre pays;
- parce qu’il ne souhaite pas passer par sa banque pour son financement.
Dans tous les cas, il peut obtenir une trésorerie qui lui permet de réaliser ses projets ou se sortir d’une situation critique avant la mise en place du rachat.
Ce qui distingue la vente à réméré d’un crédit bancaire
La vente à réméré est souvent confondue avec un rachat de crédit ou un prêt hypothécaire. Pourtant, il s’agit de deux mécanismes très différents, la première se référant au droit immobilier quand les autres dépendent du droit bancaire.
L’obtention d’un crédit dépend de critères précis comme :
- les revenus,
- la capacité d’emprunt,
- le taux d’endettement,
- ou encore le reste à vivre.
La vente à réméré repose sur une logique différente où seul compte le rapport entre la valeur du bien et le besoin du vendeur. Il s’agit d’une transaction immobilière encadrée par les articles 1659 et suivants du Code civil, permettant à un propriétaire de vendre temporairement son bien tout en conservant une faculté de rachat pendant une durée définie.
Le mécanisme de l’hypothèque est complètement impossible lors d’une vente à réméré. En effet, le bien étant vendu à l’investisseur, il ne peut pas servir de garantie au vendeur puisqu’il n’en est plus propriétaire durant les mois où le réméré est en place.
Le principe général de fonctionnement
L’acte de vente à réméré est rédigé par le notaire en charge de la vente immobilière et décrit explicitement le fonctionnement et les conditions du contrat signé entre l’acquéreur et le vendeur : prix de vente, indemnité d’occupation, durée et prix de la levée d’option de rachat.
Dès que la vente immobilière est signée, le vendeur perçoit les fonds. Il dispose alors de la trésorerie qu’il ne parvenait pas à obtenir par un autre moyen. Pendant ce temps, il reste occupant de son logement contre le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle. Cette situation est limitée à la durée prévue dans l’acte de vente.
Pendant la durée du réméré, à tout moment le vendeur a le droit d’actionner sa faculté de rachat exclusive. Le notaire se charge de cette étape. Le bien immobilier reste dans le patrimoine du propriétaire.
Ce qu’il faut retenir au sujet de la vente à réméré
- il ne s’agit pas d’un crédit bancaire;
- le propriétaire vend temporairement son bien à un acquéreur investisseur;
- la faculté de rachat exclusive est prévue dès la signature de l’acte de vente;
- une agence immobilière s’occupe de votre dossier et l’opération est encadrée par un notaire;
- le vendeur a le droit d’habiter le logement jusqu’au rachat.
Pour aller plus loin
- Comment fonctionne une vente à réméré
- Conditions et éligibilité
- Faire une simulation