Comment fonctionne une vente à réméré ?
Une vente à réméré suit un processus encadré par la loi permettant à un propriétaire d’obtenir rapidement des liquidités tout en conservant une faculté de rachat exclusive sur son bien pendant une durée définie.
Les phases traversées par le vendeur sont clairement identifiées, chaque étape permet de sécuriser juridiquement la transaction tout en définissant les conditions de la faculté de rachat prévue dans l’acte notarié. Elles s’articulent ainsi dans le temps.
Analyse initiale de la situation du propriétaire
Le premier objectif est de comprendre le besoin du client : dans quelle situation financière se trouve-t-il (difficultés, surendettement, saisie, etc…), pourquoi fait-il une demande de vente à réméré plutôt qu’une demande de crédit auprès d’une banque, quel est le montant de son besoin de trésorerie.
Le deuxième objectif est d’en savoir plus sur le bien proposé à la vente : maison ou appartement, localisation, état général du bien et prix de vente estimé.
Une fois que nous avons collecté ces éléments, nous sommes en mesure d’établir l’éligibilité et la faisabilité globale de votre vente avec faculté de rachat : est-ce que le besoin est en relation avec la valeur du bien et disposons-nous d’un investisseur intéressé par cette opération ? Si les réponses à ces questions sont “oui”, nous allons plus loin dans la mise en place de la vente.
Confirmation du besoin et de la valeur du bien immobilier
D’une façon générale, l’agence immobilière qui gère votre vente à réméré s’assure de votre besoin et des dates butoirs qui imposeraient une opération dans un délai spécifique. Lorsqu’il y a des dettes à rembourser, il faut connaître leur montant avec précision pour confirmer la faisabilité et déterminer les conditions financières du fonctionnement de la vente.
A cette étape, la valeur du bien objet de la vente avec faculté de rachat est un paramètre majeur. En effet, si la valeur n’est pas suffisante, la vente à réméré n’est pas réalisable. Si la valeur est suffisante, alors l’opération peut se poursuivre.
La plupart du temps, l’acheteur insiste pour avoir une expertise immobilière. Ce document, rédigé par un expert immobilier, permet d’avoir une vision claire du bien : situation géographique, environnement, surfaces intérieures et extérieures, état général de la construction et de l’entretien du logement et prix de vente.
La mise en place de la vente à réméré chez le notaire
Une fois les conditions financières (prix d’achat, montant de l’indemnité d’occupation et montant de la levée d’option de rachat) et la durée de l’opération définies, la vente à réméré est formalisée par la signature d’un acte authentique rédigé par un notaire.
Comme pour une vente immobilière classique, le notaire vérifie les différents éléments liés au bien et encadre juridiquement la transaction. L’acte prévoit notamment l’existence de la faculté de rachat pour permettre au vendeur de racheter son bien dans un délai déterminé à l’avance.
La signature de l’acte entraîne un transfert de propriété au profit de l’acquéreur. Les modalités et le prix de rachat prévues entre les parties sont également intégrées dans l’acte de vente.
Cette étape permet de sécuriser la transaction et de formaliser les conditions du réméré dans un cadre juridique établi et reconnu par le droit français.
Versement des fonds
Dès la signature de la vente chez le notaire, ce dernier se charge de la répartition des fonds mis à disposition du vendeur. Il paie les intervenants au dossier et se charge de rembourser les créanciers éventuels.
Le solde restant est alors versé au vendeur. Cette somme d’argent a un rôle capital dans une vente à réméré où le propriétaire veut récupérer le bien grâce à un crédit immobilier. En effet, il a là l’apport nécessaire pour satisfaire les règles bancaires d’octroi.
Occupation du logement durant le réméré
Alors que la vente a eu lieu, le propriétaire vendeur a le droit de continuer à utiliser son logement de façon totalement transparente pour son entourage. Il garde la jouissance du bien immobilier.
Pendant cette durée, le vendeur doit payer à l’investisseur une indemnité d’occupation. Elle peut être payée mensuellement ou au contraire être prépayée pour la durée de la vente à réméré. Les conditions de l’opération déterminent les choix envisageables et la négociation entre acquéreur et vendeur aboutit à une formule de paiement ou l’autre.
La durée d’une vente à réméré doit être inférieure à 5 ans, elle est habituellement entre 18 et 24 mois.
Exercice de la faculté de rachat
Bien qu’une vente à réméré soit conclue pour une durée spécifique, le vendeur peut lever l’option de rachat à tout moment. Il est d’ailleurs préférable de le faire avant le délai maximum, et même au plus tôt pour limiter le coût de la vente à réméré.
Lorsque le vendeur est prêt à lever l’option de rachat, il se rapproche du notaire qui lui confirme la somme due. Dès qu’il est en possession de l’argent, il le verse sur le compte bancaire de l’étude pour que le notaire fasse le nécessaire.
Un autre cas de figure très classique est que le bien vendu en réméré est vendu à un tiers. La levée de la faculté de rachat et la vente du bien au nouveau propriétaire sont concomitantes. L’investisseur reçoit le montant de rachat prévu et l’ancien propriétaire perçoit l’argent restant. Dans ce système, la vente à réméré est une opération qui sert à acheter du temps.
Que se passe-t-il si le bien n’est pas racheté ?
Au terme du délai stipulé dans l’acte de vente à réméré, la faculté de rachat expire et le bien objet de la transaction devient définitivement la propriété de l’acquéreur. Le vendeur doit alors le quitter.
Pour éviter ce transfert de propriété définitif, le professionnel de la vente à réméré s’assure que le vendeur a la capacité de racheter son bien immobilier. En cas de doute, il est alors urgent d’entamer des négociations avec l’acheteur pour rallonger la durée de l’opération. Mais le surcoût doit être mesuré avec précision pour éviter que le vendeur soit définitivement dans l’impossibilité de racheter le bien.
Ce qu’il faut retenir du fonctionnement de la vente à réméré
Le processus d’une vente à réméré est constituée de nombreuses étapes :
- le professionnel s’assure de la valeur du bien mis en vente et du besoin financier du propriétaire;
- il recherche un investisseur intéressé par l’opération;
- une fois l’acte de vente signé par devant notaire, le vendeur reste chez lui et paie une indemnité d’occupation;
- dès qu’il a les fonds pour lever l’option de rachat, il sort du réméré et récupère la pleine propriété du bien.