Vente à réméré et fichage FICP : une solution pour le propriétaire
Vous êtes propriétaire, inscrit sur le Fichier des Incidents de Remboursement de Crédits des Particuliers (FICP) de la Banque de France, à la suite d’une difficulté dans votre situation financière. Vous connaissez le principe de la vente à réméré ? Votre fichage ne fait pas obstacle à cette opération parce que c’est une vente immobilière, et non un prêt, dont les caractéristiques reposent sur la valeur de votre bien.
Pour un propriétaire fiché, une vente à réméré n’a de sens qu’à une condition : elle doit rembourser la totalité des dettes qui ont provoqué le fichage. C’est ce qui vous permet d’être radié du fichier, puis obtenir le crédit immobilier pour lever l’option de rachat.
Fiché FICP : pourquoi le crédit vous est fermé
Aucun texte n’interdit à un établissement bancaire de prêter à une personne inscrite au FICP. Le fichier a une fonction d’information pour les établissements de crédit qui doivent le consulter avant d’accorder un prêt, et une fonction de protection pour l’emprunteur qui risque d’être trop endetté en souscrivant un nouveau financement.
Mais dans la pratique, un fichage FICP, qui signifie que vous avez été dans l’impossibilité de payer les mensualités d’un crédit pendant trois mois consécutifs, est un signal dont la banque doit tenir compte. Nous le constatons régulièrement : une inscription active met fin à presque toutes les demandes, de prêt personnel, prêt hypothécaire, crédit immobilier ou prêt relais. Même le mécanisme de la garantie hypothécaire sur un bien immobilier n’y change rien. Seul le rachat de crédit reste parfois envisageable, auprès d’établissements spécialisés et à des conditions très strictes. En cas de refus bancaire, l’intérêt de la vente à réméré est d’être une transaction immobilière, hors du champ bancaire.
Existe-t-il un lien entre le fichage FICP et une vente à réméré ?
Une inscription à la suite d’un incident de paiement n’est levée que de deux façons : à l’expiration de la période de 5 ans, ou par le règlement des sommes dues. Dans ce second cas, c’est l’établissement qui vous a fiché qui doit demander votre radiation auprès de la Banque de France à la suite du paiement intégral des sommes dues. Même si ce dernier doit demander la radiation du fichier dans un délai prévu, il est préférable de vérifier auprès de la Banque de France que le nécessaire a été fait.
Une vente immobilière n’a aucun lien avec le fichage. La vente avec faculté de rachat exclusive vous apporte alors des fonds qu’aucune banque ne vous octroierait. Leur affectation au remboursement de la dette, organisée par le notaire, déclenche la radiation.
La condition décisive : solder la totalité des incidents
Chaque incident de paiement est déclaré par l’organisme de crédit qui le constate. Vous pouvez donc être fiché par plusieurs établissements et le relevé FICP, que la Banque de France délivre gratuitement, donne la liste exacte des établissements déclarants. Rembourser toutes les dettes et leurs frais, auprès de chaque organisme, est la seule solution pour que la Banque de France supprime votre inscription.
Dans ce cas, une vente à réméré qui ne couvrirait qu’une partie des dettes serait synonyme d’un fichage FICP qui perdurerait, et avec lui l’impossibilité de financer le rachat du bien par un crédit hypothécaire classique.
C’est pour cette raison que nous sommes attentifs à reprendre 100% des dettes d’un propriétaire, couvrir les frais de la vente à réméré, plus un éventuel besoin de trésorerie du vendeur. C’est le prix de vente et les conditions qui déterminent la faisabilité. Si une procédure de saisie immobilière est déjà engagée, elle a un impact direct sur sur la façon de mener l’opération.
Pouvoir financer le rachat après la levée du fichage Banque de France
La radiation rouvre l’accès au crédit, elle ne garantit pas de l’obtenir. Pour financer la levée d’option de rachat de la vente à réméré, la banque étudiera votre demande comme n’importe quelle autre : apport, revenus du foyer, charges mensuelles, taux d’endettement et reste à vivre, tenue de vos comptes et analyse de votre projet dans son ensemble.
La loi autorise qu’une vente avec faculté de rachat s’étale sur 5 ans mais la durée constatée dans nos opérations se situe entre 12 et 24 mois. Au-delà de cette durée, le rachat reste possible, mais chaque année supplémentaire alourdit nettement le coût de l’opération.
Le temps dont vous disposez après le paiement de la dette pour constituer un dossier bancaire solide, dans les normes est inférieur à la période du réméré. En effet, dans l’incapacité d’obtenir le crédit immobilier nécessaire en quelques mois, le propriétaire a toujours la possibilité de revendre le bien lui-même, pourvu qu’il respecte la durée prévue dans l’acte de vente. Passé le terme, en revanche, le bien est définitivement perdu au profit de l’acheteur.
C’est pourquoi le fichage FICP nécessite de se poser clairement la question de votre objectif et des avantages d’une vente à réméré avant sa signature : un retour au crédit au plus tôt est-il réaliste, une fois les dettes remboursées ? Si la réponse est non, une vente immobilière classique ou une vente avec complément de prix sera souvent mieux adaptée. Le bénéfice du réméré tient tout entier dans la possibilité de racheter votre bien; si vos revenus ne peuvent financer le prix de rachat, il vaut mieux se tourner vers une vente d’un autre type.
Interdit bancaire FCC : même raisonnement
L’inscription au Fichier Central des Chèques (FCC), un fichier distinct du FICP, est une autre forme d’interdit bancaire, tout autant limitatif pour financer ses projets par voie bancaire. Il recense deux choses :
- les interdictions d’émettre des chèques, inscrites pour 5 ans à défaut de régularisation des chèques émis ;
- les retraits de carte bancaire, inscrits pour 2 ans à défaut de régularisation du solde de son compte bancaire.
Tous les établissements bancaires ont accès au fichier et doivent le consulter avant d’accorder un nouveau prêt. Cette inscription pèse donc sur le futur dossier de crédit qui financera votre rachat. Cependant, une inscription au FCC n’empêche pas davantage un vendeur d’opter pour un réméré avec comme objectif de régulariser sa situation financière. Si vous figurez dans les deux fichiers, l’opération doit régulariser l’ensemble des dettes.
Après le dépôt d’un dossier de surendettement
Le dépôt d’un dossier de surendettement entraîne votre inscription au FICP pendant toute la procédure. L’inscription dure jusqu’à 7 ans, avec une radiation anticipée après 5 ans sans incident, ou 5 ans en cas de rétablissement personnel.
Une fois votre dossier de surendettement déclaré recevable, vous ne pouvez plus vendre un bien sans l’autorisation du juge des contentieux de la protection. Une vente à réméré conclue sans cette autorisation peut être annulée, et vous faire perdre le bénéfice de la procédure.
La durée du fichage, de 5 à 7 ans, rend impossible le financement d’un rachat dans une vente à réméré qui est limitée à 5 ans. Dans ce cas, nous ne proposons donc pas de réméré, éventuellement un portage immobilier qui peut aller jusqu’à 10 ans ou nous vous conseillons la vente du bien immobilier. Si la vente de votre bien est envisagée, une vente avec complément de prix peut être plus adaptée s’il y a une notion d’urgence à respecter, toujours avec l’autorisation du juge.
Demander une étude gratuite
Nous vous conseillons de vous procurer votre relevé FICP auprès de la Banque de France au plus vite. Le but est de connaître les incidents de remboursement et des établissements concernés. Ces informations nous permettent de répondre à 3 questions :
- le prix de vente couvre-t-il la totalité des incidents et des frais ?
- l’accès au crédit est-il réaliste en 12 à 24 mois ?
- à défaut, une autre solution vous servirait-elle mieux ?
Si la vente à réméré n’est pas la bonne réponse, il faut le déterminer avant de se lancer et de s’engager dans cette procédure.