Quel est le coût d’une vente à réméré ?
Le coût d’une vente avec faculté de rachat ou d’une opération de portage immobilier est extrêmement variable. EIG Réméré vous donne les clés pour comprendre et calculer le coût et les frais de votre projet financier.
Pourquoi la vente à réméré a un coût ?
La vente à réméré est une opération immobilière particulière qui mobilise plusieurs intervenants et permet à un propriétaire d’obtenir rapidement des liquidités tout en conservant la possibilité de racheter son bien dans un délai défini à l’avance.
Contrairement à une vente immobilière classique, l’investisseur immobilise des capitaux pendant toute la durée de l’opération sans disposer librement du bien. De son côté, le vendeur bénéficie d’un délai supplémentaire pour réorganiser sa situation financière et préparer le rachat éventuel de son bien.
L’équilibre économique de l’opération repose donc sur différents mécanismes destinés à rémunérer les risques assumés, les capitaux privés mobilisés et les prestations nécessaires à la mise en place de la vente. A ce titre, la vente à réméré n’est comparable ni avec une transaction immobilière classique ni avec un crédit bancaire.
Le coût global d’un réméré ne repose pas sur un élément unique mais sur plusieurs composantes qui peuvent varier selon les caractéristiques du bien, la durée de l’opération et la situation du propriétaire. Il est également important d’estimer ce coût en regard du ou des objectifs recherchés.
Le coût de la vente à réméré
Le fonctionnement de la vente à réméré est ponctuée d’étapes caractérisées par des coûts différents.
Le montant de l’indemnité d’occupation
L’indemnité d’occupation dépend de deux facteurs :
- la valeur du bien objet de la vente;
- la rémunération de l’investisseur qui est grandement variable.
Le montant de l’indemnité d’occupation est un pourcentage du prix de vente du bien. Par exemple, pour une transaction à 100 000€, avec des indemnités d’occupation fixées à 8% par an, le vendeur doit payer chaque mois à l’acheteur 667 €.
L’indemnité d’occupation est complètement décorrélée du marché de la location et ne doit pas être comparée au loyer qu’il faudrait payer pour louer le bien vendu en réméré.
Le prix de rachat
Comme l’indemnité d’occupation, le prix de rachat qui permet au vendeur de récupérer la propriété de son bien dépend du prix de vente et d’une éventuelle rémunération de l’investisseur.
C’est également un pourcentage du prix de vente. Par exemple, pour une transaction à 100 000 € avec un prix de rachat de plus 5%, la levée d’option de rachat est de 105 000 €.
Coût global du réméré et rémunération de l’investisseur
Le coût global est donc la somme des indemnités d’occupation mensuelles pendant la durée de l’opération et le prix de rachat. En reprenant les exemples ci-dessus, le coût global serait de :
- pour l’indemnité d’occupation sur 18 mois : 667 x 18 = 12 006 €
- pour lever l’option de rachat : 5 000 €
- soit un coût total du réméré de : 17 006 €
La complexité est que chaque investisseur a des volontés différentes au sujet de sa rémunération et de sa répartition entre indemnité d’occupation et prix de rachat. Il n’existe donc pas un tarif unique mais une multitude d’approches. Ces différences sont l’une des difficultés auxquelles doit faire face le propriétaire pour se projeter financièrement dans le réméré.
Les frais lors de l’étape de la vente
Droits et frais notariés
Les frais de notaire pour une vente immobilière classique dans l’ancien sont de 8%. Dans le cas d’une vente à réméré, ils peuvent être ramenés à 2,5% environ. A ce montant s’ajoute les frais d’expertise immobilière si l’investisseur en réclame une et les frais annexes liés au montage de la vente comme les diagnostics immobiliers ou le diagnostic d’assainissement non collectif pour les maisons non reliées à l’assainissement collectif, l’état hypothécaire, etc…
Honoraires de l’agent immobilier
Dans le fonctionnement d’une vente à réméré, le vendeur signe un mandat de vente avec un agent immobilier qui s’occupe de son dossier. Après une première analyse, il prépare le dossier pour le présenter à son réseau d’investisseurs. L’agence est rémunérée pour son travail après la signature de la vente par devant notaire, en respectant les rémunérations préconisées de la FNAIM.
Les frais lors de l’étape du rachat
A la sortie de réméré, le notaire gère la levée d’option de rachat. Ce prix est fixé aux alentours des 300 € mais il y a généralement des émoluments à régler. Leurs montants sont extrêmement variables d’une étude à une autre.
Obtenir une estimation personnalisée
Seule une analyse et une étude sur-mesure permet d’estimer le coût et les frais de votre vente à réméré. En tenant compte de votre situation, de la valeur de votre bien, des objectifs que sont les vôtres, notre expert vous en dit plus sur votre éligibilité et la structure financière de l’opération.