Quelles sont les conditions d’éligibilité à une vente à réméré ?
Votre situation est-elle compatible avec une vente à réméré ? Chaque dossier est unique et fait l’objet d’une analyse individualisée, raison pour laquelle une étude doit être envisagée décider de la faisabilité. Toutefois, certaines caractéristiques générales permettent de réfléchir à l’intérêt du dispositif avant de s’adresser à un professionnel.
Etre propriétaire d’un bien immobilier
Pour faire une vente à réméré, il faut être propriétaire en France. Normalement un bien construit mais parfois certains investisseurs peuvent faire une offre pour la vente d’un terrain nu.
Un bien construit signifie un appartement ou une maison détenu en résidence principale, secondaire ou locative. Dans certains cas, les biens mixtes (résidence principale et cabinet pour une profession libérale), les biens à usage professionnel, les bureaux ou les locaux commerciaux peuvent être l’objet d’une vente avec faculté de rachat exclusive.
Le bien immobilier peut être détenu en nom propre par un particulier, un couple, ou en société via une SCI et dans certains cas une société commerciale.
Disposer d’un bien de valeur suffisante
La valeur du bien est un critère fondamental du réméré. Les conditions financières d’une vente à réméré sont toutes calculées à partir de la valeur du bien. En particulier, le prix de vente qui détermine l’argent mis à la disposition du vendeur. C’est pour cette raison que la valeur du bien retenue est fondamentale : elle doit être suffisante pour couvrir le besoin et les frais, et dans ce cas l’opération est envisageable; si elle ne l’est pas, la vente avec faculté de rachat n’est pas réalisable.
En effet, la vente à réméré doit libérer les fonds nécessaires pour solder les dettes du vendeur ou mettre à sa disposition les fonds suffisants mais également pour supporter l’ensemble des frais de l’opération sans que le vendeur ait à avancer de l’argent sur ses fonds propres. L’intervention du notaire et celle de l’agence immobilière sont payées par l’opération elle-même.
Pour les calculs préliminaires, une valeur de bien calculée sur un outil en ligne est convenable. Pour la suite du dossier, une estimation immobilière peut suffire, mais l’acquéreur peut considérer que seule une expertise immobilière indiquera le prix exact du bien.
La valeur du bien retenue est un élément critique du bien qui ne peut pas se résumer à un outil ou un pourcentage mais qui nécessite une analyse personnalisée et approfondie.
Le projet de rachat doit être crédible
La capacité de lever l’option de rachat est un critère clé pour se projeter dans l’opération de réméré sans prendre le risque de perdre son bien à cause d’une situation mal maîtrisée.
Le projet financier prévu est largement examiné avant la transaction pour évaluer son intérêt et lever tous les doutes sur la capacité de rachat du propriétaire. En général, les solutions de financement les plus courantes sont :
- un crédit immobilier souscrit auprès d’une banque après que les dettes aient été remboursées et l’endettement effacé;
- la vente du bien immobilier objet du réméré auprès d’un tiers;
- la vente d’un autre bien;
- une entrée de trésorerie prévisible tel qu’une succession déjà en cours;
- etc…
Bien évidemment, une bonne visibilité du projet de rachat est nécessaire et le montant doit être suffisant pour payer le prix prévu dans l’acte de vente à réméré.
Les situations fréquemment étudiées dans le cadre d’un réméré
Les propriétaires qui sollicitent une étude de réméré se trouvent dans des situations très diverses. Si chaque dossier possède ses particularités, certaines problématiques reviennent régulièrement.
Difficultés de trésorerie
Une baisse temporaire de revenus, un retard de paiement important ou un besoin de liquidités peuvent conduire certains propriétaires à rechercher une solution leur permettant de dégager rapidement des fonds.
Menace de saisie immobilière
Lorsqu’une procédure de saisie est engagée ou envisagée, certains propriétaires veulent préserver leur patrimoine. L’urgence de la saisie les en empêche. La vente à réméré leur accorde un temps supplémentaire pour réorganiser leur situation financière et éviter de perdre leur bien pour une partie de sa valeur seulement.
Dettes fiscales ou sociales
Les dettes envers l’administration fiscale ou les organismes sociaux figurent parmi les situations fréquemment rencontrées lors de l’étude d’un dossier de réméré où les liquidités de la vente temporaire peut être librement utilisé.
Rachat de crédit refusé
Certains propriétaires voient leurs demandes de rachats de crédit bancaires refusés pour restructurer des dettes, même en présence d’un patrimoine immobilier significatif. Une étude de vente avec faculté de rachat peut alors être envisagée afin d’examiner les solutions éventuellement accessibles.
Besoin de temps pour un projet futur
Dans certains cas, le propriétaire dispose d’une perspective d’amélioration de sa situation à moyen terme mais a besoin d’une solution transitoire pour franchir une période délicate. Dans ce cas, la durée nécessaire et le rachat sont particulièrement étudié par l’investisseur.
Besoin de trésorerie
Parfois, certains vendeurs cherchent des liquidités mais ne veulent pas s’adresser aux banques. Parce qu’ils sont endettés au maximum, parce qu’ils sont de nationalités étrangères ou pour toute autre raison qui les concerne. La vente à réméré leur permet de trouver des fonds en dehors des réseaux financiers habituels.
Exemples de propriétaires qui nous sollicitent
Ces exemples correspondent à des situations fréquemment rencontrées dans les simulations et les études de dossiers de vente à réméré.
Dirigeants d’entreprise et travailleurs indépendants
Les chefs d’entreprise, commerçants, artisans ou professions libérales ont parfois plus de difficultés que les salariés à trouver un financement. Propriétaires de leur logement ou avec un patrimoine déjà constitué, ils peuvent se tourner vers la vente à réméré pour trouver des liquidités, rembourser des dettes qui pourraient causer une saisie immobilière, etc…
Propriétaires en activités trop endettés
Malgré de bons revenus, nous sommes régulièrement sollicités par des propriétaires en activité. Parmi eux, il y a ceux qui ont constitué un patrimoine immobilier mais leurs locataires leur ont fait défaut et sans revenus locatifs ils ne font plus face aux remboursements de leurs crédits.
Retraités propriétaires de leur logement
Certains retraités disposent d’un patrimoine immobilier significatif mais rencontrent ponctuellement des difficultés de trésorerie ou doivent faire face à des dépenses importantes. Dans ce contexte, une étude de réméré peut parfois être envisagée, même à un âge avancé.
Dans l’incapacité de rembourser son crédit immobilier
Lors de la souscription à un crédit immobilier, la banque prend habituellement une garantie sur le bien acheté, une hypothèque. Incapable de rembourser ce crédit pendant plusieurs mois consécutifs, la banque va faire jouer la garantie en sa faveur pour récupérer son capital. Le risque de perdre le bien est réel et la vente à réméré est une alternative à considérer pour éviter la saisie. Le risque est le même pour un propriétaire qui aurait souscrit un prêt hypothécaire in fine. Arrivé à la fin de l’emprunt sans la trésorerie nécessaire pour rembourser le capital, la vente à réméré pourrait éviter une saisie vente.
Pourquoi l’étude personnalisée reste indispensable
La vente à réméré est une opération patrimoniale complexe qui nécessite une appréciation globale. Même si les calculs restent assez simples, la situation personnelle et financière du vendeur, son implication à racheter le bien, ses choix et sa vision du futur sont des facteurs “humains” qui ne peuvent s’apprécier que lors d’une conversation.
En dehors d’une analyse factuelle brute qui a ses avantages, les spécificités d’un dossier et le cadre de vie du propriétaire sont des éléments qui ne peuvent être estimer que lors d’un rapport téléphonique. C’est la raison pour laquelle seule la demande de vente à réméré permet de déterminer des conditions personnalisées en amont d’une vente avec faculté de rachat exclusive.