Les risques d’une vente à réméré
Si vous envisagez une vente à réméré, c’est probablement que les solutions bancaires classiques ne vous sont plus accessibles. Le réméré peut être une issue : il permet d’obtenir des liquidités en vendant votre bien, tout en conservant la possibilité de le racheter. Mais c’est une opération immobilière engageante : il vaut mieux comprendre les risques réels et savoir comment les limiter grâce à un montage sérieux avant de décider en toute connaissance de cause.
Le risque central : ne pas pouvoir racheter votre bien
Une vente à réméré repose sur une hypothèse : que vous puissiez, avant la fin de l’opération, racheter votre bien immobilier pour en retrouver la propriété. Cette sortie nécessite d’avoir à sa disposition la trésorerie nécessaire et habituellement les formes sont :
- un financement de nouveau à votre portée car votre situation personnelle est rétablie;
- la vente du bien objet du réméré à une personne tiers à sa pleine valeur mais qui ne vous permet pas de conserver le logement.
Si vous n’êtes pas en mesure de disposer de la trésorerie prévue dans le délai prévu dans l’acte de vente, vous perdez la faculté de rachat exclusive. La possibilité de racheter le bien s’éteint, l’acquéreur devient définitivement propriétaire, et vous devez quitter le logement. Cette conséquence est irréversible. C’est pour cela qu’un réméré est une situation temporaire et c’est également une décision à ne pas prendre à la légère.
Bien calibrer l’opération est d’une d’importance capitale. Le coût de l’opération, sa durée, la somme à réunir pour racheter : chacun de ces éléments compte parce qu’il rapproche ou éloigne ce risque. Une vente à réméré échoue quand la porte de sortie envisagée diffère de la situation réelle du propriétaire.
Un coût qui dépend de la durée
Les conditions d’une vente à réméré sont des pourcentages figés par l’acte de vente. En revanche, le temps qui passe rend le coût évolutif : indemnité d’occupation versée mensuellement et prix de la levée d’option de rachat s’alourdissent avec le temps qui passe. Plus l’opération se prolonge, plus la facture globale s’alourdit.
La durée a donc un impact direct sur la somme que vous devrez réunir pour financer le rachat de votre bien. Un coût qui augmente, c’est donc une sortie qui devient mécaniquement plus difficile à financer. Le temps ne joue pas en votre faveur : chaque mois gagné sur la durée initialement envisagée réduit le coût et rapproche le rachat.
C’est pourquoi une opération bien pensée ne cherche pas à obtenir le délai maximum, elle vise une sortie rapidement. C’est votre intérêt financier qui est en jeu. La durée est un levier, elle ne doit pas être un paramètre subi.
La décote
La première chose que remarquent presque tous ceux qui découvrent la vente avec faculté de rachat, ce sont les risques qu’il y a à vendre son bien immobilier en dessous de sa valeur. La réaction est souvent la même : « le prix de vente avantage l’investisseur » et c’est compréhensible quand on regarde les conditions d’un réméré pour la première fois.
Cette décote n’est pas une marge prise à vos dépens. L’investisseur achète un bien immobilier dans une opération spéciale dans laquelle il est prévu qu’il vous soit revendu. Il ne peut ni l’occuper ni le revendre librement pendant toute l’opération. Mais la loi encadre la baisse de ce prix : il ne peut pas descendre à un niveau dérisoire.
La décote du prix d’achat reste un risque réel pour le propriétaire vendeur : si vous ne rachetez pas votre bien dans le délai prévu dans l’acte, vous avez définitivement perdu votre bien immobilier pour une partie de sa valeur réelle seulement, et c’est votre patrimoine que vous réduisez d’autant. C’est la raison pour laquelle votre capacité à en sortir est déterminante.
S’assurer de la sortie avant de s’engager
Le risque de ne pas pouvoir racheter n’est pas une fatalité. Il existe quand l’opération est montée sans qu’on se soit sérieusement inquiété de la sortie. Ces questions sont nécessaires car pour rembourser l’investisseur il faut pouvoir activer la faculté de rachat dans les délais. C’est la condition pour faire de sa vente à réméré un nouveau départ. Concrètement, il existe toujours au moins une sortie, encore faut-il la décider au bon moment.
La première, celle que vous visez presque certainement, c’est de racheter votre bien. Lorsqu’on s’intéresse à la vente à réméré, c’est pour obtenir une trésorerie mais aussi conserver son patrimoine, racheter son bien. Mais la sortie crédit dépend d’un financement futur et de la capacité à respecter les règles d’octroi. C’est précisément pour cela qu’il est préférable d’en faire valider la faisabilité par un professionnel du financement dès le départ et ne pas la tenir pour acquise. C’est votre premier choix.
La seconde issue est la vente du bien à un tiers. Le prix de rachat est normalement bien inférieur au prix du marché, c’est la mécanique même de la vente à réméré. Dans l’incapacité d’obtenir un financement bancaire, le vendeur a la possibilité de le vendre à un tiers. Nous vérifions en amont, que cette option est réalisable : prix de mise en vente sur le marché et délai de vente sont alors auscultés. Cette sortie-là relève de notre métier, et nous ne montons pas d’opération sans nous être assurés qu’elle existe.
L’essentiel à retenir
Le réméré n’est ni la solution miracle que certains décrivent, ni le piège que d’autres dénoncent. C’est un outil, et sa valeur dépend entièrement d’une chose : la capacité à lever l’option de rachat. Avec une sortie crédible, lorsque la faisabilité a été vérifiée, l’intérêt est concret.
Le propriétaire prêt à se décider pour cette solution doit bien comprendre les enjeux financiers et le coût de l’opération qui peut être éminemment variable entre deux propositions.
Les risques que nous avons décrits sont là pour que votre décision repose sur une question honnête : dans votre situation précise, une sortie existe-t-elle ?