Vente à réméré : obtenir votre trésorerie tout en conservant votre bien

Comment un propriétaire qui a besoin d’une trésorerie peut-il l’obtenir sans passer par le réseau bancaire et un crédit, soit parce que sa demande est refusée, soit parce qu’il ne souhaite pas solliciter sa banque ? La vente à réméré est alors une des solutions, qui dépend uniquement du prix du bien immobilier du vendeur. Néanmoins, avant d’opter pour ce montage, mieux vaut en comprendre le fonctionnement, les avantages et le coût.

Dans cet article…

Qu’est-ce que la vente à réméré ?

Principe de la vente à réméré

La vente à réméré ou vente avec faculté de rachat (parfois portage immobilier) est une vente immobilière. Le vendeur, en recherche de trésorerie qui ne peut pas s’adresser à une banque ou qui ne le souhaite pas, accepte de vendre son bien à un tiers. Le montant de la vente est habituellement compris entre 5/12 et 7/12 de la valeur du bien mais peut aller au-delà.

Une fois l’acte de vente à réméré signé, le vendeur perçoit le prix de la vente moins les frais de transaction. Il reste usufruitier du bien, c’est-à-dire qu’il continue à en jouir sans avoir à déménager. En contre-partie, il doit payer une indemnité d’occupation à l’acheteur.

Cette situation ne peut pas excéder 5 ans, mais en pratique elle est souvent limitée à 18 ou 24 mois. Pendant ce délai, le vendeur organise le rachat du bien soit grâce à un crédit immobilier soit grâce à la vente du bien lui-même. Il est évidemment prioritaire pour le rachat.

Par un système de vente temporaire puis de rachat, la vente à réméré a servi à libérer une trésorerie que son propriétaire n’aurait pas pu avoir autrement et il conserve son bien dans son patrimoine.

Vente à réméré dans le Code civil français

La vente à réméré est un procédé de vente qui figure dans le code civil, article 1659 et suivants et qui se rapporte au droit immobilier.

L’article 1659 dit : “La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement…”

En aucun cas elle n’est à rapprocher d’un crédit et du droit bancaire, elle répond à la législation de l’immobilier.

Vente à réméré : obtenir une trésorerie grâce à son bien

Pourquoi faire une vente à réméré ? Les situations clés

Pour éviter une saisie immobilière ou un surendettement

Surendetté ou en difficultés financières, restructurer sa dette par le réseau bancaire devient délicat, voire impossible. Si sa situation se prolonge, l’emprunteur qui a souscrit un crédit hypothécaire (crédit immobilier, prêt relais, crédit hypothécaire, etc…) risque de voir la banque prêteuse lancer une procédure de saisie à son encontre pour récupérer le capital prêté. Les bénéfices sont :

  • gagner du temps et éviter la saisie immobilière
  • obtenir la trésorerie pour régler les créances
  • éviter de devoir se reloger alors que sa situation financière est précaire

La vente à réméré est une façon d’interrompre la saisie immobilière. L’argent de la vente permet non seulement de rembourser les dettes mais en plus de conserver le bien. Une vente classique dans un deuxième temps permet au propriétaire de récupérer l’excédent entre le paiement de la levée d’option de rachat du réméré et le prix de vente.

Pour obtenir des liquidités rapidement sans prêt bancaire

Comment un propriétaire peut obtenir des liquidités sans passer par une banque ? En faisant un réméré sur un bien détenu en métropole française. 

La vente à réméré apporte souplesse et flexibilité. En effet, les éléments justificatifs du dossier sont limités aux justificatifs d’une vente immobilière alors que la banque nécessite de justifier du besoin, de la situation et du projet et son offre est peu négociable.

La vente avec faculté de rachat exclusive est aussi une alternative de premier choix pour les personnes qui sont rarement ou jamais financés par les banques. C’est par exemple le cas des marchands de bien qui peuvent avoir des difficultés à financer de nouveaux investissements immobiliers. La vente en réméré d’un bien suffit à récupérer de la trésorerie immédiatement utilisable pour les projets nouveaux.

Pour financer un projet professionnel ou un besoin de trésorerie d’entreprise

Comment injecter des fonds dans son entreprise quand les banques le refusent ? La vente à réméré est une solution envisageable pour le chef d’entreprise propriétaire d’un bien immobilier. En vendant temporairement son bien à un acheteur, il obtient la somme nécessaire à la trésorerie de son entreprise.

Dans un délai déterminé qu’il est possible de négocier avec l’acheteur sans dépasser 5 ans, il rachète son bien immobilier en levant l’option de rachat. L’argent utilisé dans ce cas peut tout à fait provenir des résultats de son entreprise qui a profité des investissements réalisés auparavant.

Pour les personnes fichées Banque de France (FICP ou FCC) ou avec des dettes urgentes

Difficile de trouver un financement bancaire pour la sortie d’une situation financière délicate. Des comptes dégradés ou un fichage auprès de la Banque de France est définitivement bloquant. Les solutions de sorties se ferment peu à peu et la vente à réméré reste la dernière car c’est une solution immobilière qui ne répond pas aux mêmes règles qu’un financement bancaire.

Les propriétaires FICP ou avec des dettes à rembourser peuvent choisir de mettre leur bien immobilier en vente. La faculté de rachat exclusive leur permet de récupérer le bien précédemment vendu dans le délai imparti. 

Pour racheter une soulte ou débloquer une succession

Lors d’une succession, la vente à réméré est également un puissant outil pour financer ce qui doit l’être : frais de notaire, frais de succession ou encore rachat de soulte. Disposer de la trésorerie nécessaire sous forme d’épargne n’est pas à la portée de tous, particulièrement lorsque le patrimoine à transmettre est conséquent.

La vente à réméré est ici aussi une option possible. La vente avec faculté de rachat d’un bien immobilier appartenant à l’héritier permet de débloquer la situation. Pour lever l’option de rachat, plusieurs options seront envisageables : vente d’un bien, obtention d’un crédit hypothécaire, etc…

la vente à réméré permet de gagner du temps et disposer de fonds
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Comment fonctionne la vente à réméré étape par étape ?

Étape 1 : Évaluation de votre situation et de la valeur de votre bien

Puisque la vente en réméré est une transaction immobilière, il faut s’assurer du prix du bien immobilier. Une première estimation en ligne ou un avis de valeur d’un agent immobilier est suffisant. A partir de cette valeur, il est possible de calculer :

  • le montant de la vente à réméré
  • les indemnités d’occupation
  • la valeur de rachat
  • ainsi que les frais d’agence et les frais de notaire.

En prenant soin de déterminer votre situation et votre besoin financier, il est possible d’évaluer la faisabilité. Si c’est positif, préparez votre dossier en suivant les instructions de notre conseiller et la liste de pièces justificatives qu’il vous remet.

Étape 2 : Recherche d’un investisseur-acquéreur

Lorsque nous réceptionnons votre dossier, nous recherchons un acquéreur auprès de notre réseau d’investisseurs. En fonction de leur capacité financière, du type de biens qu’ils achètent ou du profil de l’opération, nous nous adressons préférentiellement à l’un ou à l’autre.

Notre réseau dense est capital dans la réussite de votre vente à réméré. La quantité des investisseurs avec lesquels nous traitons et leurs moyens financiers signifient que nous avons de grande chance de trouver un acquéreur pour votre opération.

Étape 3 : Les conditions de la vente et la simulation chiffrée

Lorsque nous entrons en relation avec un investisseur, nous lui remettons votre dossier dans lequel est présenté votre opération et les meilleures conditions pour vous. Il peut choisir de s’arrêter à notre étude ou faire une contre proposition avec des conditions différentes.

Nous entrons alors dans une phase de négociation, en gardant en tête le coût que l’opération représente et l’évolution de votre situation financière. De même, la levée d’option de rachat est particulièrement étudiée et votre façon d’envisager les choses également : conserver la propriété immobilière, choisir la vente, obtenir un crédit bancaire ou l’arrivée imminente d’une somme d’argent.

Étape 4 : La signature de l’acte authentique devant notaire

Une fois que vous et l’acheteur avez abouti à un pacte sur les conditions, la durée et les montants, avec un contrat signé par les parties, nous finissons la préparation du dossier que nous transmettons à un notaire, généralement celui de l’investisseur. Grâce à sa grande compétence en vente avec faculté de rachat exclusif, il saura rédiger l’acte de vente sans perdre de temps.

Le temps du traitement varie énormément en fonction de la zone géographique, de la charge de travail de l’étude et de la période de l’année. La collecte de certaines pièces comme la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) auprès de la mairie où est implanté le bien immobilier ou de la Safer ont un impact direct sur le temps à attendre. Dans les cas les plus rapides, une vente à réméré s’effectue en 4 semaines mais peut atteindre un délai de 8 ou 10 semaines.

Le notaire a un rôle essentiel dans une vente à réméré. En plus de toute la partie administrative, il est le sachant capable de répondre à toutes les questions et sa présence garantit vos intérêts.

Étape 5 : Votre occupation du logement

Après la signature du contrat de vente à réméré, vous restez chez vous et continuez à habiter le bien immobilier comme auparavant. L’acte de vente à réméré règle le fonctionnement de cette étape de l’opération et le coût de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Elle peut prendre plusieurs formes qui sont négociées avec l’acquéreur en amont : elle peut être payée en amont et conservée sur un compte chez le notaire, elle peut être payée mensuellement, ou hybride avec une partie pré-payée et une partie dont le vendeur doit s’acquitter régulièrement.

Étape 6 : L’exercice de la faculté de rachat (le rachat du bien)

Sortir d’un réméré en faisant jouer sa faculté de rachat exclusif doit être la préoccupation majeure d’un vendeur afin d’éviter un réméré long et plus coûteux. Une sortie rapide est synonyme de retour à la propriété et de maîtrise des dépenses.

Dès que vous êtes en mesure de rembourser les sommes dues au montant prévu dans l’acte de vente, que ce soit par l’obtention d’un prêt bancaire, par la vente d’une maison ou la vente du bien lui-même, nous en informons l’acquéreur et le notaire. Dès que les fonds sont disponibles, le notaire organise au plus vite la signature. Vous récupérez alors la propriété du bien immobilier qui a servi à l’opération.

Quel est le montant que je peux avoir ?

Que se passe-t-il si vous ne pouvez pas racheter votre bien immobilier ?

L’acte de vente à réméré transmet la propriété à l’acquéreur. Mais la faculté de rachat exclusive autorise le vendeur à récupérer le bien vendu dans des conditions particulières, moyennant finances et dans un délai déterminé.

En fin de période de rachat, il est donc impératif de racheter son bien immobilier sinon il le perd au profit de l’investisseur. L’agence immobilière qui s’est chargée de la vente reste en contact avec vendeur et acquéreur pour le suivi du contrat.

En effet, le propriétaire qui n’a pas la possibilité de racheter son bien dans le délai prévu doit impérativement en informer l’agence. Celle-ci trouvera une solution juridique, qui passe souvent par la négociation d’une nouvelle période sous le régime du contrat de réméré.

Avantages de la vente à réméré pour le vendeur

Une solution de financement immédiate et rapide

Vous êtes propriétaire et à la recherche d’une trésorerie ? Une vente en réméré est une façon d’obtenir les fonds si vous n’avez pas la possibilité de les trouver par un financement bancaire. La vente avec faculté de rachat exclusive est une vraie alternative pour les propriétaires exclus du financement bancaire.

Vous conservez la jouissance de votre logement

Vous vendez votre résidence principale ? Vous restez chez vous et rien ne change dans votre quotidien. Vous choisissez de vendre une résidence locative ? Vous continuez à percevoir les loyers dans la plupart des cas (négociation avec l’investisseur).

Une opération confidentielle et discrète

La vente à réméré est confidentielle, et c’est particulièrement important lors d’une saisie immobilière. Elle permet d’éviter l’affichage, la publicité et la visite des potentiels acquéreurs. L’opération est même invisible pour l’entourage le plus proche.

Rachat au prix défini dès l’origine, sans réévaluation

L’acte de vente à réméré vient bloquer les conditions négociées dans le contrat. Avant la signature, vous connaissez le coût de l’opération et les fonds nécessaires pour racheter votre maison ou votre appartement.

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Inconvénients et risques de la vente à réméré

La perte définitive de votre propriété si le rachat échoue

Comme nous vous le disions plus haut, il arrive que le vendeur ne soit pas dans la capacité de lever l’option de rachat avant la fin du délai prévu. Dans ce cas de figure, et en l’absence de solution juridique accordée au préalable, le bien devient la possession de l’acheteur.

L’indemnité d’occupation à payer pendant la durée du réméré

Le vendeur doit payer une indemnité d’occupation qui dépend du prix de vente et non d’une estimation locative. C’est une obligation légale et son non-respect entraîne la suppression de la clause d’option de rachat. En fonction de sa situation financière et une fois les dettes remboursées, le vendeur doit être sûr d’y répondre.

Les coûts de l’opération à ne pas sous-estimer

La vente à réméré est une opération immobilière coûteuse. Entre l’indemnité d’occupation, la plus-value du rachat, les frais d’agence et de notaire se cumulent pour représenter une part significative de la valeur du bien immobilier.

Une opération incertaine si le rachat n’est pas anticipé

Le risque de perdre son bien est bien réel dans une opération de portage immobilier. Afin de l’éviter, la sortie doit être pensée et organisée pour garantir au vendeur de ne pas perdre son bien au profit de l’acquéreur.

Une vente à réméré ne convient pas à tous les propriétaires

Effectivement, il ne suffit pas toujours d’être propriétaire un bien immobilier pour signer un acte de vente à réméré afin d’éviter une saisie ou obtenir de la trésorerie. Dans les cas suivants, c’est une opération impossible :

  • lorsque la valeur du bien est insuffisante pour couvrir les dettes ;
  • lorsque le restant dû du crédit immobilier représente plus de 60 % de la valeur du bien;
  • dans des localisations où le marché immobilier est atone;
  • lorsque le bien est en mauvais état et nécessite un coût de remise en état conséquent.
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Quel est le coût d’une vente à réméré ? Les frais à prévoir

Le coût d’une vente avec faculté de rachat ou d’une opération de portage immobilier est extrêmement variable. EIG Réméré vous donne ici quelques informations qui sont à vérifier dans votre cas.

Les frais de transaction de la vente initiale

Droits et frais notariés à la vente

Les frais de notaire pour une vente immobilière dans l’ancien sont de 8%. Dans le cas d’une vente à réméré, ils peuvent être ramenés à 2,5% environ. A ce montant s’ajoute les frais d’expertise immobilière et les frais annexes liés au montage de la vente.

Honoraires de l’agent immobilier

Dans le fonctionnement d’une vente à réméré, le vendeur signe un mandat de vente avec un agent qui s’occupe de chercher son acquéreur. L’agence est alors rémunéré pour son travail, habituellement entre 3 et 7% selon les cas, la complexité du dossier, etc…

L’indemnité d’occupation

Les indemnités d’occupation sont bien éloignées d’un loyer sur un plan purement juridique. Leur calcul est typiquement le suivant : par exemple, pour un achat à 100 000€, avec des indemnités d’occupation de 10% par an, le vendeur doit payer chaque mois à l’acheteur 833 €. En pratique, leur montant varie de 5% à 12% suivant les cas.

L’indemnité d’occupation est complètement décorrélée du marche de la location.

Les frais liés au rachat du bien

Frais de notaire au rachat

A la sortie de réméré, le notaire gère la levée d’option de rachat. Ce prix est fixé aux alentours des 300 € mais il y a généralement des émoluments à régler. Leurs montants sont extrêmement variable d’une étude à une autre.

La marge au rachat pour l’investisseur

La marge au rachat a été négociée dans le contrat, reprise par le notaire dans l’acte de vente. Les conditions sont parfaitement connues depuis le début de l’opération par le vendeur. Cette marge varie de 0 à 15% par an et varient en fonction de volontés de l’investisseur.

Exemple de coût d’une vente à réméré

Voilà comment peuvent se calculer les frais d’un réméré sur une maison de 300 000 € :

  • prix d’achat (0,70%) : 210 000 €
  • indemnité d’occupation par an (8%) : 16 800 €, soit 1 400 € par mois
  • levée d’option (5%) : 220 500 € durant la première année
  • frais de notaire : 5 250 €
  • frais d’agence : 10 500 €
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Vente à réméré contre portage immobilier : quelles différences ?

La vente à réméré et le portage immobilier concernent tous deux des opérations immobilières avec une faculté de rachat laissée aux vendeurs. Il y a quelques fois de petites différences, par exemple des frais inférieurs ou une possibilité de négociation plus avancée qu’avec des investisseurs institutionnels dans un réméré. Les différences sont surtout portées par l’investisseur dont la proposition est strictement basée sur ses volontés ou s’il accepte un échange plus poussé avec le vendeur pour trouver une solution conjointe.

Alternatives à la vente à réméré

Généralement, l’option de la vente à réméré se présente quand des difficultés financières ont empêché le vendeur de trouver un rachat de crédit pour restructurer ses dettes ou qu’il n’a pas trouvé d’acheteur après la mise en place d’un prêt relais ou d’un prêt hypothécaire in fine.

Sans solution bancaire, un propriétaire endetté ne peut que se tourner vers une solution immobilière. Il a alors le choix de vendre son bien selon son besoin et son projet :

  • vente à réméré : elle doit couvrir son besoin financier mais elle permet de conserver le bien dans son patrimoine. Le coût de l’opération est à prendre en compte ;
  • vente immobilière classique : vendre lui permet de couvrir ses dettes mais le bien sort définitivement de son patrimoine.

Questions fréquentes (FAQ) sur la vente à réméré

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